Hacia la mayor burbuja inmobiliaria de la historia de España

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‘No hace falta ser un lince para entender que si hubo una burbuja inmobiliaria con los tipos al 4% será mucho mayor con los tipos a cero’

Foto: Varias personas observan la maqueta de una urbanización en un salón inmobiliario (España). (EFE)
Varias personas observan la maqueta de una urbanización en un salón inmobiliario (España). (EFE)

En abril de 2007 escribí en un artículo (*) en el que decía que España se había convertido en un “hedge fund” inmobiliario. Y que tendría consecuencias desastrosas. Pues imagínense ahora con los tipos de interés al 0%.

Una de las críticas que se han hecho a la gestión del gobierno de Mariano Rajoy es la de no haber realizado reformas políticas y económicas de calado, que sólo se pueden hacer con una importante mayoría parlamentaria. No voy a entrar en la parte política, ni siquiera en la económica, pero sí en la que se refiere al ahorro y la inversión. Y coincido plenamente con esa crítica: habría que haber aprendido de la crisis inmobiliaria para orientar el interés ahorrador e inversor hacia otros activos además del “ladrillo”. Para equilibrar el peso del ahorro nacional a niveles más parecidos a los de los países financieramente más avanzados y evitar esa híper dependencia del ladrillo, cuyo efecto sistémico es brutal.

Pero no. Era más fácil volver al ciclo económico habitual de la economía española: turismo y construcción. Solo faltaba añadir “toros”. Lo primero está bien – aunque ya veremos que pasa cuando el turismo le pierda el miedo a Turquía y a los países del norte de África -, pero lo segundo es garantía de una nueva y seguramente más potente burbuja inmobiliaria. Y, contrariamente a lo que pudieran estar pensando, mi recomendación es que la aprovechen.

Establecer mecanismos para que el dinero que salga de los depósitos no se vaya al ladrillo, fomentar el asesoramiento financiero independiente, apoyar la distribución no bancaria de productos financieros: todo ello habría servido para generar una estructura similar a la de los países anglosajones y ahora tendríamos un mercado más equilibrado. Estaríamos mucho mejor preparados ante una crisis inmobiliaria. Pero eso requería esfuerzo y valentía y no ha habido ni lo uno ni lo otro, así que ya está creciendo imparable la semilla de la que va a ser la mayor burbuja inmobiliaria que ha habido en España.

No hace falta ser un lince para entender que si hubo una burbuja inmobiliaria con los tipos al 4% será mucho mayor con los tipos a cero. Y no hay que ser Warren Buffett para darse cuenta que la enorme cantidad de dinero que está en depósitos “remunerados” al 0% no se quedará ahí eternamente. Muchos ahorradores esperan porque mantienen la esperanza de que suban los tipos de interés, pero, cuando comprueben que va para largo, y ante la falta de buen asesoramiento financiero, la mayor parte de ese dinero buscará rentabilidad en el “ladrillo”. De hecho lleva tiempo ocurriendo y explica, junto con el crecimiento del turismo, la recuperación de la economía española.

El problema – aparte de la concentración del ahorro en un solo activo – es que, para los patrimonios medios y pequeños la inversión inmobiliaria es, por necesidad, apalancada. Se compra una parte a crédito porque si no, no hay dinero suficiente para realizar la inversión. Si un piso cuesta 250.000 € y alguien tiene unos ahorros de, pongamos, entre 50.000 y 100.000 euros, lo que hace es poner el dinero y pedir un préstamo por la diferencia. Esto, en el mundo de la inversión financiera es lo que se conoce como una inversión no diversificada y fuertemente “apalancada” y a la que, irónicamente, sólo se permite acceder a inversores con conocimientos financieros demostrados y después de firmar cuatrocientos papeles. Pero en el sector inmobiliario todo vale, porque “el ladrillo no baja”. El problema es que, como ya han podido comprobar muchos ciudadanos – y muchos bancos – , el ladrillo si que baja.

Pensarán ustedes que mi consejo es que eviten el ladrillo. Pues no. Todo lo contrario. No es mi misión cambiar las cosas ni arreglar el país. Si los políticos quieren seguir por ese camino, allá ellos y sus votantes. Mi misión es que los inversores ganen dinero y, sobre todo, que no lo pierdan. Así que a continuación les ofrezco unos cuantos consejos al respecto.

El primero es, lógicamente, que aprovechen la estupidez humana. El gobierno no va a hacer nada por evitar esta burbuja porque, como ocurrió con el anterior, mirará el corto plazo y buscará el camino fácil ¿Para que fomentar la creación de empresas no ladrilleras si la construcción da el “chute” rápido que necesita la economía a corto plazo? ¿Para que fomentar un asesoramiento financiero independiente y libre de conflicto de interés que dé confianza a los inversores a la hora de diversificar? ¿Porqué promover la distribución multimarca de productos financieros? ¿Para que generen un mercado no dominado por la banca? Todo eso detraería inversión del ladrillo y no interesa. Si el gobierno anterior ya hizo más difícil – y lenta – la creación de empresas de asesoramiento financiero independiente, pues que siga así. O que sea incluso más difícil. Que nada afecte al nuevo auge del “spanish ladrillo”. Aprovechen el proceso de creación de la burbuja. Ya que algún día arruinará al país, al menos que sirva para ganar dinero.

El segundo consejo es que si se apalancan – si se endeudan -, tengan mucho cuidado con los préstamos a tipo de interés variable. Pueden pasar años hasta que suban los tipos interés, cierto, pero, cuando suban, le pueden hacer polvo. Especialmente si coincide con el estallido de la burbuja. Utilicen tipos fijos o, si pueden, negocien buenas condiciones para poder cambiar de variable a fijo en el futuro.

El tercer consejo es que compren “ladrillo líquido”. La idea es vender antes de que estalle la burbuja y es más fácil dar “el pase” – es terrible estar hablando de nuevo del “pase” – cuando hay un mercado líquido y organizado. Vamos, que mejor pisos en el centro de la ciudad y buenas localizaciones costeras que una nave industrial.

España va a repetir el error de principio de siglo, pero esta vez multiplicado por cuatro (la diferencia entre el Euribor de entonces y el de ahora). La existencia de un dinero tan barato y la falta de asesoramiento fiable para plantearse alternativas al ladrillo será el motor “turbo” de la nueva burbuja inmobiliaria. Supongo que mi consejo de aprovechar esta locura les sonará cínico, pero yo solo soy un modesto asesor independiente, no el presidente del gobierno. Mis consejos tienen que ser realistas. Si les dijera que se abstuvieran de invertir en ladrillo por patriotismo les generaría un elevado coste de oportunidad por ese patriotismo . Además, no me harían caso. Así que al menos tengan cuidado ahí fuera.

(*) “¿Sabe lo que es un crédito subprime?” La Vanguardia, 1 de Abril de 2007

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